Законодательство РФ дает выбор между институтами управления многоквартирным домом. Самоуправление предусмотрено для домов число квартир которых меньше тридцати. В домах, превышающих установленный лимит, жильцам необходимо выбрать между УК и ТСЖ.
Частый случай, когда у жильцов появляются жалобы к управляющей компании на ремонт водоснабжения, уборку мусора, расчистку дворовой территории от снега и на некачественное выполнение других обязательств.
Чтобы помочь избавиться от недобросовестной компании, законодательством предусмотрена процедура перехода на альтернативный вид управления. Жильцы вправе выбрать другую организацию или инициировать переход на товарищество собственников жилья.
Обязанности управляющей компании
Являясь коммерческой организацией, оформленной как юр. лицо или ИП, управляет общедомыми владениями за финансовое вознаграждение. Для получения полномочий на управление домом, УК заключает договор с собственниками на срок от 3 месяцев до 5 лет. Договор заключается с условием, что больше 50% жильцов согласны передать дом в управление.
Управляющая организация хорошо разбирается в жилищном кодексе, держит в штате опытных юристов, инженеров, персонал для выполнения ремонта, технических работ и обслуживания дома. Она так же заботится о материально-технической базе для оперативного самостоятельного решения возникающих проблем.
Обязанности УК:
- Быть посредником между собственниками и поставщиками или своими силами предоставлять коммун. услуги.
- Следить за техническим состоянием объекта и прилегающей территории.
- Ремонтировать неисправности руководствуясь техническим регламентом.
- Контролировать оплату коммунальных платежей.
- Собирать средства на общедомовые нужды.
Управляющая компания, занимаясь обслуживанием домов и жилых комплексов, не вправе отказываться выдавать информацию о предоставленных услугах, тарифах, хоз-расходах. Жильцы могут запрашивать любую интересующую информацию и требовать устранить описанный в договоре перечень дефектов.
Трата денежных средств на ремонт, вывоз мусора, уборку домов происходит по графику. У жильцов при работе с УК не возникает непредвиденных расходов. Когда у нескольких квартир появляется долг, управляющая компания рассчитывается с поставщиками услуг за собственные средства, затем забирает деньги обратно у должников.
Управляющая компания берет оплату в зависимости от объема оказанных услуг. Некоторые организации ведут непрозрачную деятельность, скрывают от собственников куда расходуются средства и завышают тарифы для получения коммерческой выгоды. Штрафы за ненадлежащую работу управляющая компания оплачивает из собственных управленческих услуг.
Непрозрачная, неэффективная работа — основная причина, почему некоторые предпочитают перейти на товарищество. В 2015 году государство обязало управляющие компании проходить лицензирование. Лицензия подтверждает квалификацию и наличие материально-технической базы для обслуживания жилищных комплексов.
Чем занимается ТСЖ и как на него перейти
Товарищество собственников жилья считается некоммерческой организацией, которая регистрируется как юрлицо, имеет собственную печать, расчетный счет. Для перехода на модель ТСЖ, жильцы избирают председателя, который будет согласовывать с остальными собственниками и распоряжаться общедомовым владением.
Срок работы председателя тоже выбирается с помощью голосования. Выбор подрядчика и экономические вопросы решаются на собрании. Закон разрешает товариществам вести экономическую деятельность на территории жилого дома для улучшения жилищных условий и дополнительного дохода помимо плановых сборов.
Можно сдавать в аренду подвал, часть двора, размещать на стенах рекламные баннеры, сдавать общедомовые помещения на первом этаже и пустить вырученные средства на повышение энергоэффективности здания, косметический ремонт.
Переход начинается с голосования. После голосования, если больше половины жильцов проголосовали за переход, обсуждают вопросы перехода. На собрании путем голосования происходит выбор членов правления, контролирующей ревизионной комиссии. Затем жильцы совместно пишут и утверждают устав. ТСЖ создается на бессрочной основе и ведет прозрачную для жильцов финансовую деятельность.
Товарищество обслуживает, сохраняет, увеличивает общедомовое имущество и контролирует поставку коммунальных ресурсов. Члены правления заинтересованы в уменьшении расходов на коммунальные услуги, улучшении жилищных условий. Ревизионная комиссия контролирует правление на финансовую добросовестность.
Товарищество может взять в управление один дом или жилкомплекс из соседних блоков, если количество квартир не позволяет создать собственное ТСЖ. Учитывая заинтересованность представителей, члены ТСЖ уделяют больше внимания на благоустройство дома, прилегающей территории, установку домофона, привлечение консьержа и на другие удобства.
Защита прав потребителей контролирует работу управляющих компаний, но не затрагивает товарищества собственников недвижимости. Для малоэтажных домов, связанных едиными инженерными коммуникациями и единым участком предусмотрено многодомное товарищество.
Преимущества ТСЖ:
- С финансами согласованно работают заинтересованные жильцы дома.
- Вопросами благоустройства занимаются не посторонние люди, а непосредственно собственники.
- ТСЖ может получать доп-доход на аренде подвального или чердачного помещения и пускать средства на благоустройство, экономя средства жильцов.
- Жильцам дается выбор подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг в зависимости от качества и стоимости.
- Нет навязанных дополнительных услуг.
- Обслуживающих подрядчиков выбирают жильцы.
Недостатки:
- Часто бывает, что представители ТСЖ не обладают необходимыми знаниями для управления жилым комплексом и решения вопросов.
- Форма управления не подразумевает собственный капитал, что выливается в проблемы с покрытием долгов по ЖКХ.
- ТСЖ может обанкротится в свете неплательщиков, если дом не перешел на прямые договора с ресурсоснабжающими фирмами.
- Подрядчики, вывозящие мусор, убирающие территорию и предоставляют другие услуги не сотрудничают с товариществом, из-за чего цены на услуги выше.
- Проблематичная ликвидация для перехода на другую форму.
Перед переходом на ТСЖ необходимо расторгнуть договор с управляющей компанией или подождать пока срок действия договора подойдет к концу. Договор расторгается или по обоюдному согласию, или в одностороннем порядке за невыполнение другой стороной условий договора.
Для предотвращения банкротства, участники ТСЖ устраивают собрание и предлагают перейти на прямые договора. Прямые договора — оплата жильцами платежей за воду, за свет, отопление без посредников сразу от жильцов к ресурсоснабжающим организациям. В этом случае конечный потребитель как физическое лицо самостоятельно отвечает за оплату коммунальных услуг.
Как перейти на ТСЖ:
- Инициативная группа собирает собственников для голосования.
- Расторгают договор с УК.
- Выбирают председателя, участников правления и пишут устав.
- Договариваются с поставщиками ресурсов, обслуживающей компанией.
- Заказывают собственную печать
- Вносится госпошлина и ТСЖ регистрируется в налоговой службе.
- Товарищество становится на учет в ПФР, органах статистики и фонде соцстрахования.
Выбор способа управления
Основная цель любой коммерческой организации — извлечение прибыли. Жильцы заинтересованы в содержании дома в хорошем состоянии и улучшении жилищных условий. Несовпадение целей организации и жильцов приводит к фундаментальной проблеме и иногда жильцам приходиться активно отстаивать общедомовые интересы.
Затруднительно однозначно ответить какой способ правления лучше. Чтобы понять какой вариант выбрать, необходимо учитывать множество различных переменных, преимущества и недостатки способов управления для каждого конкретного дома. Но есть один способ сократить недостатки товарищества и управляющей компании — воспользоваться комбинированным способом.
Предусмотренный законом комбинированный способ управления позволяет дому перейти на ТСЖ и заключить договор с управляющей организацией. Комбинируя способы правления, собственники получают все плюсы товарищества и получают больше контроля над УК.
На общедомовом голосовании выбирают представителя, который будет контролировать работу УК. Сложность организации правления комбинированным способом в том, что трудно найти ответственного и мотивированного собственника.