Из-за экономического кризиса и последствий пандемии, накопить и приобрести квартиру на собственные деньги стало сложнее. Финансовые продукты помогают решить жилищную проблему и обзавестись собственными квадратными метрами.
Некоторые россияне для приобретения недвижимости обращаются к собственникам квартир за арендой с правом выкупа, другие запрашивают у банка ипотеку, остальные предпочли жилищный кредит. Ввиду государственных льгот на ипотеку, жилищный кредит немного отстает по популярности, но не лишен преимуществ.
Какие основные преимущества у жилищного кредита перед ипотекой:
- Оформить ЖК легче и быстрее.
- Банки не обязывают покупать страховку, привлекать оценщиков.
- При ЖК покупаемая недвижимость не остается в залоге у кредитора.
У жилищного кредита есть один весомый недостаток — заемщику приходится платить большие суммы выплат. ЖК оформляется на более короткий срок, чем ипотека, процентная ставка выше, а выбор финансовой организации для кредитования меньше.
Подробнее про различия
Ипотечное кредитование предполагает обязательное залоговое недвижимое имущество. Являясь категорией залога, для того, чтобы получить права собственности на жилье, покупателю необходимо погасить полную сумму долга.
Пять главных отличий ипотеки от кредита:
- Недвижимость остается в залоге у банка.
- Сумма кредита, которую можно получить, больше.
- Срок кредитования растягивается на 10, 20, 30 лет.
- Процентная ставка значительно отличается в меньшую сторону.
- Необходима оценка рыночной стоимости и страховка.
Условия и сроки оплаты у банков разные, но алгоритм действий при длительной неуплате один. Если заемщик долгое время не платит, и он не воспользовался ипотечными каникулами, недвижимость переходит в руки кредитора и выставляется на торги.
При ипотеке банк не только страхуется, но и перестраховывается. Когда клиент перестает оплачивать долг, помимо того, что недвижимость полностью переходит в собственность банка, первоначальный взнос и внесенные средства должнику не возвращаются. Благодаря страховке на случай невозврата, банк лояльнее относится к ипотечникам и охотнее выделяет средства.
Некоторые должники чтобы не потерять вложенный капитал продают квартиру. Процедура продажи залогового имущества тяжелая, поэтому приходится обращаться к кредитным брокерам, юристам или опытным риелторам.
Жилищный кредит — оплата тела долга и начисленного годового процента. Получить ЖК сложнее, потому что банк выдвигает к заемщикам жесткие требования. Жилищный кредит выдается только при наличии двух официально трудоустроенных поручителей, подходящих по возрасту. Некоторые банки выдвигают дополнительное требование — один из поручителей должен получать доход на уровне или выше дохода заемщика.
Все преимущества жилищного кредита перед ипотекой:
- Мгновенный переход прав собственности на жилплощадь покупателю. При невозврате средств недвижимость автоматически не передается во владения банка. Ипотека обременяет объект залога до полного погашения тела долга и начисляемых процентов.
- Для получения ЖК достаточно предоставить двух поручителей и внести первоначальный взнос. При ипотеке необходимо подтвердить высокий официальный доход, внести первоначальный взнос, купить страховку, привлечь оценщиков.
- Выплачивая ЖК можно сэкономить. Небольшой срок погашения кредита с одной стороны уменьшает годовые проценты, с другой стороны повышает ежемесячную сумму взноса. Вариант с коротким сроком погашения выбирают заемщики с высоким доходом, планирующие досрочное погашение.
- После получения займа должник оплачивает одновременно тело долга и проценты. В случае с ипотекой, погашение тела долга начинается только после погашения начисленных годовых процентов.
- На оформление жилищного займа уходит меньше времени. Банк одобряет ипотеку только после долгих проверок платежеспособности заемщика, проверки залогового объекта недвижимости на ликвидность. Срок принятия решения варьируется от двух дней, до месяца.
У ипотечного кредитования свои преимущества перед займом. Она дает растянуть срок выплат на 10, 15, 20 лет, благодаря государственным льготам предлагает сниженную процентную ставку. Как и в случае с ЖК, при ипотеке покупатель сразу может заселиться в свое жилье после бумажной волокиты и забыть о постоянных переездах.
Финансово грамотный и одновременно подкованный в сфере недвижимости залогодержатель, может использовать ипотеку как финансовый инструмент для инвестиций. Опытные инвесторы давно научились пользоваться стратегиями инвестирования с помощью ипотеки, выбирать ликвидные объекты, комбинировать стратегии.
Правила выдачи жилищного кредита
ЖК выдается на меньший срок. Условия зависят от кредитора. Каждый банк предлагает собственные условия, лимиты и сроки погашения. Этот вид кредитования не относится к необеспеченным ссудам, потому что с заемщика так же требуется внести первоначальный взнос.
Покупатель, после завершения бумажкой волокиты, подписания всех договоров, вправе даровать, сдать в долгосрочную или краткосрочную аренду, сдать с правом выкупа и даже продать приобретенную недвижимость.
Сумма первоначального взноса зависит от срока кредитования, стоимости и вида недвижимого имущества. Иногда банки смотрят и на другие показатели. В среднем первоначальный взнос составляет 15-20% стоимости квадратных метров. Неуплата влечет за собой обращение кредитора в суд за взысканием денежных средств, неустойки, штрафов, судебных издержек.
Первичное жильё
ЖК поощряет покупку недвижимости на первичном рынке льготными условиями. Обычно заемщики вносят 30-45 % от стоимости жилья и растягивают остальную оплату на 5-7 лет под 15% годовых. Приобретая новостройку у аккредитованных девелоперов рекомендуется заранее позаботиться о сборе необходимых документов.
Перед началом сбора документов, стоит поинтересоваться у банка с какими застройщиками они сотрудничают или сразу обратиться к аккредитованному застройщику, узнать в каких банках компания проходила аккредитацию. Процедура получения аккредитации инициируется строительной компанией до завершения строительных работ.
Вторичное жильё
Квартиру можно отнести к вторичному жилью при условии, что право собственности на объект выдается как минимум второй раз. Другими словами, это недвижимость, которая уже кому-то принадлежит. Состояние объекта и год сдачи никак не влияет на категорию.
При оформлении жилищного кредита на вторичное жилье заемщик обращается в два-три банка и ожидает ответа. В случае одобрения, заемщик начинает искать подходящие объекты и договариваться с продавцом об оплате с помощью кредита. После заключения договора купли-продажи кредитор перечисляет средства продавцу, а заемщик приступает ежемесячно оплачивать кредит.
Ипотека или жилищный кредит
Заемщик, выбирая между двумя финансовыми продуктами руководствуется собственными возможностями, отталкиваясь от накоплений, дохода и цели. Если сумма накоплений и доход позволяют взять ЖК, заемщик экономит на процентах.
В случае, когда накоплений для первого взноса недостаточно и доход невысокий, ипотека поможет снизить размер ежемесячной выплаты и обойтись без первоначального взноса (с помощью стратегии завышения). У каждой категории свои преимущества и недостатки. Выбор финансового продукта зависит от индивидуальных особенностей каждого конкретного случая.