Недвижимость как объект оценки, объект гражданских прав и товар

Обладатель свободного капитала непременно задумается о том, как грамотно и с наименьшими рисками его реализовать. Умение правильно распоряжаться средствами позволяет воплотить в жизнь идеи для бизнеса и обеспечить постоянный доход.

Надежным вариантом инвестирования является недвижимость. Наличие в собственности земельного участка, здания или помещения значительно упрощает дело.

Разберемся в тонкостях понятия о недвижимости и ответим на часто задаваемые вопросы.

Недвижимость как объект гражданских прав

Недвижимое имущество, будь то дом, квартира или земельный участок, — значимый объект гражданско-правового регулирования в РФ. По этой причине операции с этим видом имущества находятся под пристальным контролем властей.

Перед счастливым обладателем недвижимости открывается огромное количество перспектив. Такую собственность можно продавать, дарить, сдавать в аренду или использовать под офис или мастерскую.

Поэтому в первую очередь, недвижимость как объект гражданского права является в достаточной степени надежной и стабильной инвестицией. И как следствие, обладает большей ценностью, нежели любая другая собственность.

Какими свойствами обладает недвижимость?

Наличие крыши, дверей и окон — далеко не все, чем должен обладать объект, для получения гордого звания “недвижимое имущество”. Это понятие определено юридически, и не всякое строение, лишенное мобильности, относится к этой категории.

Рассмотрим, что превращает постройку или земельный участок в недвижимость с точки зрения закона.

Основным признаком, казалось бы, должна являться неразрывная связь с землей, как физическая, так и юридическая. Однако, согласно закону, в это понятие входят даже космические объекты.

Кстати, некоторые самолеты тоже попадают в категорию недвижимого имущества. Поэтому главным свойством будет такое: обязательная государственная регистрация. А затем уже другие признаки.

Что входит в понятие недвижимость, согласно российскому законодательству?

1. Недвижимые объекты, являющиеся таковыми согласно своему природному происхождению: земельные участки и участки недр. Однако и здесь есть уточнения. Например, обособленные водные объекты (небольшие водоемы), а также многолетние насаждения и леса не считаются недвижимостью с точки зрения закона РФ. Так что, маленький прудик на вашем участке — не недвижимость, его невозможно продать или сдать в аренду.
2. Объекты, имеющие неразрывную связь с землей: постройки, сооружения, дома и т.д. В общем то, что никак не получится перенести на другую локацию, не причинив ущерба. То есть, автодом не может называться недвижимостью, даже если вы вознамерились там навечно поселиться. Этот объект не станет таковым даже если со временем врастет в землю. Обязательным условием для строения из категории недвижимость является наличие фундамента.
3. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу согласно закону РФ: подлежащие государственной регистрации самолеты, а также морские суда и космические объекты.
4. Недвижимость, также иными законами отнесенная к этому разряду. Комплексы и предприятия предпринимательской деятельности, включающие и движимое и недвижимое имущество, если используются для осуществления единой хозяйственной цели.
5. Объекты незавершенного строительства.

Любая недвижимость принадлежит хозяину. Поэтому стоит классифицировать ее по форме собственности:

• Частная. То есть принадлежащая физическому или юридическому лицу.
• Публично-правовая. Сюда относятся объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности или принадлежащие субъектам федераций, а также в муниципальной или совместной собственности нескольких субъектов.

Остается добавить такое свойство недвижимости, как уникальность или неповторимость. А если речь идет о земельном участке, добавим и такие характеристики, как вечность и отсутствие износа.

Недвижимость как объект оценки

Процесс определения стоимости или прав на соответствующий объект называют оценкой.

Объектом оценки на рынке недвижимости считается, как это ни странно, не само здание или помещение, а имущественные права на него.

Существует три подхода для оценки недвижимого имущества:

• Сравнение продаж;
• Капитализация дохода;
• Затратный подход, использующийся для оценки земли.

При совершении этой операции недвижимость будет отнесена к одной из категорий:

1. Свободный участок без зданий и коммуникаций.
2. С одной постройкой.
3. С комплексом построек.
4. С незавершенным строительством.
5. Встроенное помещение.

Если речь идет о свободном от построек участке или встроенном помещении, к ним может применяться метод сравнения продаж или капитализации дохода. Для участков с застройками может применяться каждый из трех способов оценки.

Установление рыночной стоимости недвижимого имущества осуществляется по стандарту МСО 1. Оценка производится для последующего рационального использования имущества, в целях исследования спроса и предложения, а также для дальнейшего прогнозирования ситуации на рынке.

Недвижимость как товар

Существует мнение, что все в этом мире продается и покупается. Безусловно, далеко не все. Но недвижимость — совершенно точно является товаром.

В этом качестве объект недвижимости обладает очень ценными свойствами:

1. Уникальность. Каждый земельный участок, здание или квартира имеет свои координаты в пространстве, экологические и прочие особенности.
2. Полезность. Без крыши над головой никто не может чувствовать себя в должной мере защищенным. Наличие постоянного жилья — базовая потребность современного человека.
3. Долговечность и фундаментальность. Это не предмет обихода, который можно запросто потерять. Недвижимость стационарна, и вы всегда в курсе, в какой точке земного шара она расположена.

Эти свойства скорее отражают общечеловеческую ценность. А вот и те, что имеют отношение к вопросу продаж:

1. Множество вариантов прав собственности. Полная или частичная, аренда, временное пользование и т. д.
2. Тенденция к повышению стоимости. В силу разнообразных факторов недвижимость не дешевеет.
3. Ликвидность. Как и у иных объектов продажи.
4. Возможность управления. Такой товар, как недвижимость, требует профессионального подхода к управлению активами. Сюда входит поиск альтернативных вариантов, проведение ремонта и обеспечение охраны.

Инвестиции в недвижимость — отличное вложение свободного капитала. Изобилие возможных вариантов использования такой собственности обеспечивает гарантированный доход и уверенность в завтрашнем дне.