Ребенок собственник квартиры: что следует учесть при покупке?

Если ребенок собственник квартиры, то при реализации сделки купли-продажи данной недвижимости необходимо самым внимательным образом изучить ее историю. Любая сделка с недвижимым имуществом усложняется, если продаваемой стороной является лицо, не достигшее 18 лет. Это вызвано тем, что малолетние и несовершеннолетние дети не имеют всего набора прав и обязанностей, поэтому государство возлагает на себя некоторые функции, обеспечивающие соблюдение их законных прав.

В каких случаях недвижимость оформляется на ребенка?

Как правило, оформляя жилые метры на собственных детей, родители хотят заблаговременно обеспечить их своей квартирой, которая не подлежит делению между отцом и матерью в ситуации их развода, т.к. жилье не является совестно нажитым имуществом.

Кроме того, родители могут оформить квартиру на ребенка в ситуации, когда на недвижимость претендуют кредиторы, если возложенные на родителей финансовые обязательства не были ими выполнены. Кредитор не отберет квартиру в счет погашения долга, т.к. она является собственностью не заемщика, а несовершеннолетнего.

Какие права есть у ребенка по распоряжению квартирой, оформленной на него?

Гражданский кодекс Российской Федерации разделяет детей на следующие категории:

• малолетние дети, которые не достигли 14 лет;
• несовершеннолетние граждане, возраст которых в пределах 14-18 лет.

Участие родителей или иных уполномоченных лиц в процессе продажи, если собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будет отличаться в зависимости от того, к какой категории он относится.

1. Если в сделке купли-продажи принимает участие малолетний ребенок, то она должна совершаться от имени его родителей или других уполномоченных лиц (опекуны, усыновители). В такой ситуации ставить подпись на договоре, представлять документы на госрегистрацию, выполнять другие операции за ребенка должны его представители.
2. Если сделка проводится ребенком, который достиг 14 лет, то он имеет право самостоятельно подписывать договор. Но он не наделен полной дееспособностью, поэтому при реализации сделки необходимо предоставить согласие его представителей, оформленное в письменной форме.

Важно заметить, что законом РФ предусматривается возможность, что ребенок до 18 лет получает полную дееспособность. Это называется эмансипацией, которая устанавливается постановлением органов опеки или при судебном разбирательстве, а также при заключении несовершеннолетним брачных отношений. В данной ситуации взрослый несовершеннолетний собственник выступает, как самостоятельное лицо, которое вправе лично подписывать официальные бумаги и подавать их на госрегитсрацию. Ему не нужно получать согласие у представителей.

Условия продажи жилой площади несовершеннолетнего лица

Дети собственники при продаже квартиры не вправе провести сделку без согласия органов опеки и попечительства. Об этом важном условии должен знать каждый покупатель. Эту бумагу готовит продавец и она не должна содержать ошибок и неточностей, т.к. это чревато серьезными неприятностями. Например, покупка может быть признана недействительной, а квартира возвращена прежнему собственнику.

Опека соглашаются на реализацию сделки с жилым имуществом, собственником которого является ребенок, лишь в том варианте, если он при этом получает выгоды для себя. Это означает, что на ребенка придется оформлять иные жилые метры, которые должны быть как минимум такого же размера. Родители (опекуны/усыновители) обязательно должны подтвердить, что:

• в собственности несовершеннолетнего лица будет другая квартира;
• по итогам сговора условия проживания ребенка не станут хуже (в новой квартире больше площадь или количество комнат, она расположена в районе с более развитой инфраструктурой, поэтому ребенку будет проще добираться до детского сада, школы и других необходимых заведений).

Продажа жилья, находящегося в собственности ребенка, может быть одобрена, если планируется переезд за границу или эта сделка ему крайне необходима (допустим, требуются денежные средства для платы за лечение). Но в любом случае принятие решения находится под ответственностью органов опеки.

Основания для отказа опеки от продажи:

• второй родитель не дает свое согласие на продажу либо он не явился в опеку (это часто происходит по причине развода родителей);
• родители захотели переселиться в населенный пункт с менее удобными условиями проживания;
• местонахождение нового жилья в районе с неблагополучной экологией, слабо развитой инфраструктурой;
• приобретаемый объект недвижимости находится в аварийном состоянии;
• размер жилья меньше, чем продаваемого и пр.

Когда собственник реализуемого жилья ребенок, придется собирать огромное количество документов, которые получить бывает достаточно непросто. Но даже такой подход не может дать полного заверения, что в недалеком будущем ребенок не захочет опровергнуть законность продажи своей квартиры.

Какие документы подают в органы опеки?

Набор бумаг зависит от каждой конкретной ситуации, поэтому необходимо заранее уточнить у сотрудника опеки, какие именно документы придется готовить и подавать.

Стандартный комплект:

• заявление, составленное обоими представителями ребенка на бланке, полученном в опеке;
• заявление несовершеннолетнего, которому более 14 лет и он является владельцем реализуемого жилья;
• документы, подтверждающие личности (паспорта представителей, свидетельство о рождении малолетнего ребенка (возраст до 14 лет) либо паспорт (возраст более 14 лет);
• постановление об определении опеки, когда несовершеннолетнего сопровождает опекун;
• свидетельство, подтверждающее заключение или расторжение брака между родителями;
• бумаги от продавца приобретаемого объекта недвижимости;
• документы на реализуемое и приобретаемое жилье (справка из ЕГРН, соглашение купли-продажи, наследования, завещание, бумага о госрегистрации, характеристики жилых метров и пр.).

Опека вправе попросить представить и иные бумаги, допустим, предварительное соглашение на покупку объекта недвижимости, техпаспорт на него и пр.

Когда можно не ходить в опеку за разрешением?

Если ребенок является собственником квартиры и планируется ее продажа, законом РФ предусмотрены ситуации, когда можно не получать разрешение опеки. Для этого несовершеннолетнему лицу необходимо стать дееспособным. Это может происходить в вариантах, когда несовершеннолетний:

• заключил брак;
• официально работает, т.к. располагает разрешением родителей и представителей опеки;
• зарегистрировал собственный бизнес.

Как осуществляется продажа квартиры несовершеннолетнего?

После того, как все вопросы с опекой улажены, можно заниматься реализацией жилья, принадлежащего ребенку. Участники сговора подписывают соглашение купли-продажи, где необходимо подробно прописать условия, на которых проводится сделка. Если этот документ готовит практикующий юрист, то риски допустить неточности и ошибки сводятся к нулю.

После этого предстоит нотариальное удостоверение договора. При продаже жилья, где собственником является несовершеннолетнее лицо, данное условие обязательно, т.к. это залог правовой чистоты проведенной операции. Сотрудник нотариальной конторы проверяет дееспособность участников, легальность и комплектность бумаг, есть ли ограничения, после чего подает пакет документации в Росреестр на госрегистрацию.

В опеку необходимо подать доказательства законности сделки, т.е. свидетельство того, что выдвинутые ими требования учтены, а права ребенка собственника квартиры не нарушены. При покупке другой жилой площади, в отдел подается справка из ЕГРН, где прописано, что ребенок является ее собственником. При поступлении денежных средств на счет подается выписка из банка о пополнении расчетного счета несовершеннолетнего.