Все что нужно знать о доверительном управление недвижимостью

Сдача квартиры в аренду всегда сопровождается хлопотами с поиском, заселением, выселением, контролем жильцов. Не каждый арендодатель находит время и возможность самостоятельно ходить решать все эти проблемы.

Доверительное управление недвижимостью позволяет собственникам сдавать недвижимость без прямого контакта с арендаторами, без визитов для контроля жильцов и прочей волокиты. Агентство берет на себя все заботы и обязанности, представляет интересы выгодоприобретателя как перед арендаторами, так и в государственных некоммерческих организациях и даже страховых компаниях.

Кто пользуется доверительным управлением:

• хозяева лишних квадратных метров жилой площади, проживающие в другом городе или другой стране;
• физические лица, пытавшиеся самостоятельно сдавать жилплощадь, но попались на недобросовестных съемщиков и хотят обезопасить себя с помощью посредника;
• владельцы нескольких объектов, которые не успевают контролировать жильцов и заниматься решением вопросов.

Другими словами, доверительное управление подходит лицам, у которых нет возможности, компетенции, знаний или времени для самостоятельного получения финансовой выгоды с активов.

Юридические тонкости

Доверительное управление — передача активов на временное управление компании или другому лицу для получения финансовой выгоды. Собственник актива выступает в роли учредителя доверительного управления. Компания, управляющая активом выступает в роли доверительного управляющего.

Договор обязывает доверительного управляющего управлять имуществом с целью получения выгоды для доверителя. Управлять активами или имуществом законодательство позволяет частным предпринимателям, коммерческим организациям, физическим лицам.

Законодательство РФ позволяет сдать в доверительное управление:

• предприятие;
• имущественный комплекс;
• недвижимую собственность;
• земельный участок;
• ценные бумаги.

Для заключения договора и сдачи недвижимости в доверительное управление необходимы документы, подтверждающие владение передаваемыми в управление активами. После заключения договора, недвижимость, переданная в доверительное управление, регистрируется в едином государственном реестре.

Для регистрации передачи недвижимости, нужно сдать в Росреестр:

• копию паспорта;
• копию договора;
• копию акта приема-передачи;
• квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2 тыс.;
• заверенное нотариусом согласие супруга.

При заключении договора проводится опись, оценка состояния ремонта, мебели, сантехники, бытовой техники и обговаривается за чей счет ремонтируются поврежденные из-за естественного износа элементы. Управляющая компания, обязуется сохранять ценность актива и своевременно выплачивать средства доверителю.

Помимо подписания договора, собственнику необходимо так же написать доверенность и заверить у нотариуса, предоставить ксерокопии документов на право собственности и заверенную у нотариуса копию паспорта. Без этих документов, агентство не сможет представлять интересы доверителя в полной мере, при решении вопросов.

Доверенность дает право на:

• сдачу объекта в наем и подписание договора на оказание услуг;
• прием денежных средств с заемщиков;
• заселение, выселение жильцов;
• расторжение договора с арендаторами;
• подпись от имени собственника с пометкой ДУ;
• представление интересов в страховых компаниях.

Договор включает описание передаваемого имущества, официальное имя физического или юридического лица, тип и размер комиссии, стратегия управления и санкции за невыполнение условий договора, срок действия договора. Рекомендуется до заключения договора обсудить сроки предоставления отчетности и регулярность выплат.

По истечении максимального срока в пять лет, договор утрачивает силу или по обоюдному согласию сторон пролонгируется. В договоре указывается какой вид оплаты получает агентство, процент или фиксированную сумму. Сумма комиссионных зависит от набора обязанностей, которые берет на себя агентство.

При управлении недвижимостью, сторона, взявшая на себя обязанности доверительного управляющего:

• проводит фотосессию для досок объявлений и собственной платформы;
• занимается поиском, подбирает арендаторов отталкиваясь от пожеланий собственника;
• показывает арендаторам квартиру, рассказывает условия;
• подготавливает документы и заключает договор аренды с жильцами;
• анализирует рынок объектов недвижимости в городе;
• следит за чистотой помещения;
• решает конфликтные ситуации с обслуживающими организациями;
• делает мелкий ремонт поврежденного имущества;
• следит за оплатой коммунальных услуг;
• контролирует соблюдение арендаторами обязательств по договору.

Законодательство дает право учредителю выбрать один из четырех способов уплаты налога. Собственник может оформиться самозанятым и платить 4%, работать по справке 3 НДФЛ и платить 13%, оформить ИП или купить патент.

Уплата налога входит в обязанности собственника и не перекладывается на плечи УК. Доходом собственника считается сумма аренды целиком, включая проценты агентства. Законодательство запрещает арендаторам вычитать даже стоимость коммунальных услуг.

Как происходит сотрудничество

Квартира должна быть юридически чистой и свободной от третьих лиц. Если у недвижимости несколько собственников, то необходимо уведомить всех собственников о том, что квартиру собираются передать в доверительное управление агентству.

Хозяевам квартир приходится выбирать между собственным временем и необходимостью платить комиссию агентству. В основном квартиру или дом под надзор агентству отдают хозяева, у которых есть недвижимость в разных городах. Услуга предоставляется как для длительной, так и для посуточной аренды.

Представители УК перед заселением жильцов оставляют свои контакты соседям для разрешения конфликтных ситуаций. Соседи сотрудничают с агентством и помогают контролировать жильцов. Обычно в договоре аренды прописывается, что после двух или трех жалоб, жильцы выселяются.

Компании сотрудничают с органами правопорядка и имеют опыт взыскания компенсации с недобросовестных жильцов, испортивших ремонт, мебель или электронику в квартире. Каждый месяц или год, агентство формирует отчет для учредителя, в котором указываются все действия с жилплощадью, доходы, расходы и копии документов.

Собственникам, которые предпочитают доверять, но все же проверять, управляющие компании предлагают регулярно высылать копии платежных квитанций и фотоотчета состояния квартиры. При выборе компании рекомендуется учитывать репутацию и стаж работы в интересующем сегменте рынка.

Агентства не берут в управление дорогую жилплощадь, когда ставка аренды сильно превышает среднюю рыночную стоимость за квадратный метр. Такую недвижимость сложнее сдать и в случае, если с жильем что-то случиться, комиссия не покроет убытки.

Некоторые компании не любят сотрудничать с загородной недвижимостью. В жилом доме при появлении шумной компании соседи могут позвонить, пожаловаться, но в случае с загородным домом всегда есть риск порчи и убытков в большом объеме.

Почему собственники не решаются сдать квартиру в доверительное управление:

1. Договор доверительного управления подразумевает, что владелец квартиры должен выйти из тени и официально платить налоги, чего большинство собственников по-прежнему делать не хочет.
2. Агентства предпочитают брать квартиру под управление минимум на один год, поэтому услуги актуальны для собственников, которые надолго уезжают и владельцев с лишними квадратными метрами.
3. Собственников отпугивают потенциальные риски, потому что при доверительном управлении, все копии документов на квартиру находятся у компании, которая подписывает соглашения от имени собственников.

Вопреки опасениям собственников, компания не сможет по собственной воле продать недвижимое имущество, находящееся в управлении. Бывали случаи продажи квартиры с подделкой документов, но такие случаи единичны и приводят к уголовному преследованию злоумышленников.

Преимущества сдачи недвижимой собственности в доверительное управление:

• Обязанность поиска жильцов переносится на плечи агентства, которое не допускает простоев.
• Сотрудничество сохраняет время и нервы собственника и позволяет получать пассивный доход.
• Агентство обязуется подобрать и заселить жильцов, подходящих под требования собственника.
• Благодаря штатным рабочим управляющей компании, квартира остается в хорошем состоянии.
• Управляющие заинтересованы в повышении и поддержании инвестиционной привлекательности недвижимости.
• УК вовремя платит инвестору, даже когда арендаторы задерживают оплату.

В штате управляющей компании работают электрики и слесари. При заключении договора, арендатор выплачивает залог, который возвращается в конце срока аренды. В случае порчи имущества, средства частично или полностью остаются у агентства и идут на ремонт испорченного имущества.

Для хозяев новостроек и квартир в убитом состоянии, некоторые компании предлагают инвестицию в ремонт недвижимости собственника в рамках доверительного управления. Компания делает ремонт за свой счет и вычитает стоимость ремонта из арендной платы.

Что касается вторичного жилья, размер дохода за аренду квартиры с помощью агентства зависит не только от рыночной привлекательности жилья, но и компетенции риелтора. Поэтому, к выбору УК стоит подходить с ответственностью. Детальный анализ компаний поможет избежать риски и получить лучшее предложение.

Как выбрать доверительного управляющего:

1. Сравнить предложения компаний и риелторов.
2. Оценить общую величину объектов, на которые у компании права на управление.
3. Посмотреть оценку рейтинговых агентств.
4. Изучить отзывы клиентов.
5. Пообщаться с менеджером организации.
6. Изучить договор.