Инвестиции в недвижимость Сочи

Почему нет оснований утверждать, что время инвестиций в недвижимость Сочи осталось позади? На какую доходность можно рассчитывать в 2019-2020 годах? Какие риски и способы инвестирования есть на данный момент? Поговорим обо всем в данной статье.

Наши граждане продолжают ехать в Сочи, чтобы покупать недвижимость и на этом зарабатывать. Но к 2019 году среди риелторов сложилось два полярных мнения. Первые утверждают, что сейчас делать инвестиции в недвижимость Сочи поздно, тема неактуальна и больших денег заработать не получится. Вторые достаточно активно агитируют продолжать инвестировать, приводя какие-то конкретные примеры успешных сделок и сразу предлагают определенные объекты.

На наш взгляд в чем-то правы и первые и другие. Мы не станем вас агитировать или отговаривать инвестировать в недвижимость южной столицы. Вместо этого предоставим несколько сухих фактов и личные рекомендации.

Общая ситуация с недвижимостью

Люди, которые говорят, что время инвестиций прошло, не совсем правы. Цены на недвижимое имущество в Сочи растут ежегодно на 15-17%, причем достаточно стабильно и ровно, что является рекордным показателем для России. Данный процесс длиться с 2013 года и в ближайшее время не прекратиться.  Получаем простой вывод: если недвижимость продолжает дорожать, то есть смысл покупать ее в инвестиционных целях! Но расскажем один нюанс.

Проблема в том, что упала доходность. Что это значит? 2-3 года назад было нормально зарабатывать 50-100% на перепродаже недвижимого имущества, когда она приобреталась на этапе строительства. Сейчас заработки на таком способе составляют максимум 25-27%. Если какие-то риелторы продолжают утверждать, что все еще возможно заработать 50% или 100% – это мошенники.

С 2014 по 2017 годы высокие проценты были, поскольку многие застройщики строили свои объекты в южной столице впервые. И у них не хватало денежных средств, чтобы полностью закончить строительство. Поэтому застройщики на старте давали низкую стоимость, чтобы привлечь средства и на стройку. На Соболевке раньше можно было покупать строящиеся объекты по 35 тысяч за метр кв. Сейчас ценник поднялся до 60 тысяч рублей. Заработать 15 тысяч с квадратного метра на перепродаже – это хорошо.

Однако стоит заметить, что инвестиции сегодня стали куда безопаснее. Два года назад большая часть объектов строилось незаконно и сдавалось коррупционными методами через суд. Подобная недвижимость становилась проблемной, сроки затягивались на месяцы или годы, либо стройка замораживалась насовсем. К 2019 году рынок стал чище, прозрачнее и законнее. У застройщиков есть вся разрешительная документация и новые дома спокойно сдаются в эксплуатацию.

Но это не значит, что не нужно опасаться рисков.  

Риски

С какими рисками можно столкнуться в 2019 году, инвестируя в недвижимость Сочи?

1. Потеря или заморозка денег в случае несвоевременной сдачи объекта. Еще хуже – банкротство самого застройщика, из-за чего стройка не закончится никогда.
2. Риск снижения ликвидности вследствие низкого качества строительства или проблем с инженерными сетями. В Сочи эта проблема встречается часто. Если покупаете квартиру еще в строящемся доме – у вас нет гарантии, что объект получится хорошего качества.
3. Реализация недвижимого имущества дольше ожидаемого срока. Если продавец выставил объект на продажу, а через 2-3 недели недвижимость купили – можно считать, что человеку повезло. Но часто покупателей приходиться ждать 3-4 месяца. Даже имея хорошую ликвидную квартиру, поиски новых владельцев могут растянуться из-за непредвиденных изначально причин. Поэтому рекомендуем закладываться на срок ожидания в 3-6 месяцев.
4. Экономическая и геополитическая ситуация в стране. Никто не знает, что станет с экономикой через год, поэтому мы не рекомендуем рассматривать долгосрочные инвестиции. Оптимальный срок – 6-24 месяцев. Если объект построят через 3-4 месяца, он не сильно вырастит в цене, а ждать более двух лет – очень рискованно.
5. Изменения в законодательстве. Через полгода могут принять правки к законам, которые будут вынуждать владельцев недвижимого имущества платить больше налогов.
6. Риск повышенной амортизации. Это касается сдачи объекта в аренду. Квартиранты бывают разные, и нельзя исключать, что из-за них придется делать косметические ремонты.
7. Поиск постоянного арендатора. Опять речь об аренде. Вы можете купить квартиру в Сочи, но не ждите, что получится сразу найти постоянного квартиранта. Поиски могут затянуться на несколько месяцев.  

Как можно инвестировать в недвижимость Сочи?

1. Купить подешевле, продать по дороже.

Если вы не ошиблись с объектом, взяли что-то ликвидное, готовое и главное с не слишком завышенным ценником, то можете рассчитывать на повышение стоимости на 15% через год. Считаем это надежным вариантом инвестиций в недвижимость Сочи, чем покупку строящегося жилья. Но если не боитесь рисков и хотите заработать больше – покупайте недвижимость на этапе строительства за 50-60 тысяч за квадратный метр и продавайте на стадии сдачи или готовности. Для рынка южной столицы это нормально.

2. Покупка готовой квартиры для сдачи в аренду.

Главное найти ликвидную квартиру и постоянного квартиранта, который будет жить годами. Тогда сможете окупить объект через 6-7 лет. В прочих регионах России ситуация хуже. На наш взгляд это один из самых распространенных видов инвестиций в Сочи, по той причине, что рисков меньше. Доходность от 6 до 10% годовых. В прочих регионах 6% – это потолок (такая цифра характерна для Москвы и Санкт-Петербурга).

3. Смешанный вариант.

Покупаете строящуюся недвижимость и после ввода в эксплуатацию сдаете в аренду. Если выберете ликвидный объект и приобретете по достаточно хорошей цене, который в дальнейшем сможете хорошо сдавать – доходность может составить 13-14% годовых. 

Инвестируйте с умом, и инвестиции в недвижимость Сочи принесут хороший доход!